Налоги при продаже недвижимости в США

Продавая недвижимость помните о налогах

Налоги в США - вещь не простая, но очень интересная. Особенно что касается продажи недвижимости. Продавая недвижимость вы можете заплатить десятки тысяч долларов в качестве налогов, а можете не платить абсолютно ничего. Все зависит от небольшой, но очень важной детали. 

 

В первую очередь я хочу сказать, что я не являюсь налоговым консультантом и все что написано ниже - лишь мои собственные наблюдения и вы берете весь риск ответственности на себя если вы решите ими воспользоваться

 

Налоги и смерть - неизбежны

 

Налоговые правила при продаже недвижимости могут быть очень запутанными и сложными, я лишь приведу выдержки с небольшими примерами.

Я советую всем скачать и изучить IRA Publication 523 Selling Your Home с сайта налоговой службы США -  www.IRS.gov

В случае если вы продаете вашу основную недвижимость, и после уплаты всех расходов связанных с продажей вы остались в плюсе/профите, у вас есть возможность исключить сумму профита от уплаты налогов.

К сожалению, обратное не работает. Если вы продали вашу основную недвижимость, и после уплаты всех расходов вы остались в минусе - вы не можете уменьшить вашу основную налогооблагаемую базу. Еще хуже, если вы вынуждены подать на банкротство и у вас отбирают ваш дом, вы можете остаться должными налоговой службе. В любом случае - проконсультируйтесь с профессионалами.

Основные правила при продажи недвижимости

Освобождениме от уплаты налогов на $250,000 или $500,000 от продажи недвижимости

Лицо может быть освобождено от уплаты налогов на $250,000 от продажи дома (или $500,000 для замужних пар) при условии, что вы владели и проживали в этой недвижимости на протяжении минимум 2х лет.

При этом, 2 года проживания НЕ ОБЯЗАНЫ быть непрерывными. Если на протяжении последних 5 лет вы проживали по указанному адресу минимум 2 года вы попадаете под условие освобождающее вас от уплаты налогов. Это правило называют правилом 2х из 5и

 

Вы можете использовать это правило каждый раз продавая или обменивая вашу недвижимость при условии соблюдения правила 2 из 5 - то есть раз в два года.

Ипотека в США

Дом - один из атрибутов американской мечты. И дом, пожалуй, для большинства людей будет являться одним из самым дорогих приобретений в этой жизни. У вас есть два варианта как приобрести дом: полностью за наличные либо воспользоваться ипотекой.

Те, кто читает этот блог давно знают, что я всегда говорил о том, что единственный вариант ипотеки который мы рассматриваем для себя - это ипотека сроком на 15 лет максимум при платеже не более 25% от дохода одного из членов семьи. Всегда это утверждал и всегда рекомендовал именно этот вариант тем, кто интересовался моего мнения.

И сегодня я хочу рассказать подробнее почему именно 15 лет и почему не более 25% от доходов одного из членов семьи.

Типы ипотеки

Прежде чем перейти к вопросу “Почему” стоит рассказать о том разнообразии типов/видов ипотеки который есть здесь в США.

Ипотека в США делится на два больших типа: Fixed и Adjustable Interest Rate - ПОСТОЯННАЯ И ПЛАВАЮЩАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА

Когда вы определяетесь с ипотекой, в первую очередь стоит определиться какой тип процентной ставки стоит выбор - фиксированный или плавающий. Если с фиксированной процентной ставкой все понятно - она фиксируется на весь срок ипотеки, то что же такое плавающая ставка или Adjustable

ARM - Adjustable Rate Mortgages - название говорит само за себя. Процентная ставка может меняться через определенное время в зависимости от состояния рынка. К примеру человек взял ипотеку на 30 лет с 5/1 ARM. Таким образом его процентная ставка фиксируется на первые 5 лет, а затем меняется каждый год в зависимости от состояния рынка. Если ставка по ипотеке на рынке растет, то растет и ваш процент и наоборот.

Какие плюсы у этого типа? - Довольно часто этот вид ипотеки предоставляет пониженную процентную ставку (а значит и платежи) на первые 5 лет. Минусы: - Когда Shit Hits the Fan и ситуация на рынке меняется кардинально (как это было в 2008 году), то все случается одновременно: люди теряют работу, меняется процентная ставка и люди уже неспособны платить по ипотеке.

ARM - один из самых худших типов ипотеки здесь в США. Мало того что вы переплачиваете огромную сумму на протяжении срока ипотеки, так еще и подвергаете себя значительному риску.

Так же ипотека делится по сроку займа. И тут уже выбор просто огромный: начиная от 10 лет и заканчивая 50 летней ипотекой. Но основные и самые популярные - это ипотека на 15 и 30 лет. При 15 летней ипотеке ваши платежи будут выше, но 1) вы выплачиваете дом в два раза быстрее и платите меньше процентов по ипотеке по сравнению с 30 летней И да, в конце статьи я вернусь к одному из популярных споров “ЧТО ВЫГОДНЕЕ 30 или 15 лет”

ТРАДИЦИОННАЯ И НЕТРАДИЦИОННАЯ ИПОТЕКА

Conventional vs Non-Conventional