Налоги при продаже недвижимости в США

Продавая недвижимость помните о налогах

Налоги в США - вещь не простая, но очень интересная. Особенно что касается продажи недвижимости. Продавая недвижимость вы можете заплатить десятки тысяч долларов в качестве налогов, а можете не платить абсолютно ничего. Все зависит от небольшой, но очень важной детали. 

 

В первую очередь я хочу сказать, что я не являюсь налоговым консультантом и все что написано ниже - лишь мои собственные наблюдения и вы берете весь риск ответственности на себя если вы решите ими воспользоваться

 

Налоги и смерть - неизбежны

 

Налоговые правила при продаже недвижимости могут быть очень запутанными и сложными, я лишь приведу выдержки с небольшими примерами.

Я советую всем скачать и изучить IRA Publication 523 Selling Your Home с сайта налоговой службы США -  www.IRS.gov

В случае если вы продаете вашу основную недвижимость, и после уплаты всех расходов связанных с продажей вы остались в плюсе/профите, у вас есть возможность исключить сумму профита от уплаты налогов.

К сожалению, обратное не работает. Если вы продали вашу основную недвижимость, и после уплаты всех расходов вы остались в минусе - вы не можете уменьшить вашу основную налогооблагаемую базу. Еще хуже, если вы вынуждены подать на банкротство и у вас отбирают ваш дом, вы можете остаться должными налоговой службе. В любом случае - проконсультируйтесь с профессионалами.

Основные правила при продажи недвижимости

Освобождениме от уплаты налогов на $250,000 или $500,000 от продажи недвижимости

Лицо может быть освобождено от уплаты налогов на $250,000 от продажи дома (или $500,000 для замужних пар) при условии, что вы владели и проживали в этой недвижимости на протяжении минимум 2х лет.

При этом, 2 года проживания НЕ ОБЯЗАНЫ быть непрерывными. Если на протяжении последних 5 лет вы проживали по указанному адресу минимум 2 года вы попадаете под условие освобождающее вас от уплаты налогов. Это правило называют правилом 2х из 5и

 

Вы можете использовать это правило каждый раз продавая или обменивая вашу недвижимость при условии соблюдения правила 2 из 5 - то есть раз в два года.

Исключения из правила 2 из 5

Если вы проживали в вашей недвижимости менее 24 месяцев вы можете подать форму на вычет части налогов. К примеру, если вы вынуждены были продать недвижимость в связи со сменой мета работы и вынуждены были переехать. Или вы были вынуждены переехать в связи со состоянием здоровья или другие непредвиденные обстоятельства такие как смерть или развод.

Подсчет базовой части и прибыли при продажи недвижимости

Формула для подсчета базовой стоимости вашей недвимости очень проста:

Цена покупки недвижимости (включая все сборы, налоги, комиссии и т.д.)
+  стоимость работ по улучшению жилища (ремонт, замена бытовой техники, крыши и т.д.)
+ стоимость услуги по продажи недвижимости (агентские, реклама, и т.д.)
= Базовая стоимость недвижимости

Прибыль или потеря

Цена продажи - Базовая стоимость = Прибыль или потеря

Если сумма явялется положительным числом, то после продажи дома вы остались в прибыли, а если отрицательным, то вы потеряли от продажи дома. ©Капитан Очевидность 

Налогооблагаемая прибыль

Ваша налогооблагаемая прибыль считается следующим образом:

Прибыль - Сумма максимального освобождения ($250,000 для одиноких и $500,000 для супругов) = Налогооблагаемая прибыль

 Пример

Вы купили дом за $360,000 и потратили $5,000 на оформление всех документов и процесса покупки. За время проживания вы потратили $25,000 на модернизацию и улучшение. Спустя время вы решили продать ваш дом и ваши расходы по продаже составили $18,000 включая комиссию агенту, аренда мебели, реклама и прочие расходы. И вы продали ваш дом за $600,000

$600,000 - ($360,000 + $5,000 + $25,000 + $18,000) = $192,000

Так как ваша прибыль составляет $192,000 и это меньше чем $250,000 или $500,000 то вы освобождаетесь от уплаты налогов от продажи недвижимости.

Если, к примеру, ваша прибыль составила  $350,000 то исходя из формулы

$350,000 - $250,000 = $100,000

вы будете обязаны уплатить налог от продажи недвижимости ОТ суммы в  $100,000 

Подача формы и налоговой декларации 

При подаче ежегодной налоговой декларации вы должны будете заполнить Schedule D формы 1040. При условии что вы владели недвижимостью менее года, налог будет расчитываться по повышенной ставке - short-term capital gain. При условии владения недвижимости от года - налог будет расчитываться по пониженной ставке - long-term capital gain. 

Ну, а если вы прожили 2 года и более, то у вас есть возможность сохранить ваши кровно заработанные деньги.

А теперь представьте, что раз в два года вы можете получать $$$ которые не облагаются налогом. Конечно этот путь не для всех (лично мы его не используем), но я знаю людей которые переезжают раз в два-три года и каждый раз пополняя свой банковский счет свободными от налогов деньгами.

Налоги штата

Все вышенаписанное относится к федеральным налогам. Налоги штата - это отдельная песня и зависит от штата вашего проживания. Привет Калифорния!!!

Не забудьте подписаться на обновления