Ипотека в США

Дом - один из атрибутов американской мечты. И дом, пожалуй, для большинства людей будет являться одним из самым дорогих приобретений в этой жизни. У вас есть два варианта как приобрести дом: полностью за наличные либо воспользоваться ипотекой.

Те, кто читает этот блог давно знают, что я всегда говорил о том, что единственный вариант ипотеки который мы рассматриваем для себя - это ипотека сроком на 15 лет максимум при платеже не более 25% от дохода одного из членов семьи. Всегда это утверждал и всегда рекомендовал именно этот вариант тем, кто интересовался моего мнения.

И сегодня я хочу рассказать подробнее почему именно 15 лет и почему не более 25% от доходов одного из членов семьи.

Типы ипотеки

Прежде чем перейти к вопросу “Почему” стоит рассказать о том разнообразии типов/видов ипотеки который есть здесь в США.

Ипотека в США делится на два больших типа: Fixed и Adjustable Interest Rate - ПОСТОЯННАЯ И ПЛАВАЮЩАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА

Когда вы определяетесь с ипотекой, в первую очередь стоит определиться какой тип процентной ставки стоит выбор - фиксированный или плавающий. Если с фиксированной процентной ставкой все понятно - она фиксируется на весь срок ипотеки, то что же такое плавающая ставка или Adjustable

ARM - Adjustable Rate Mortgages - название говорит само за себя. Процентная ставка может меняться через определенное время в зависимости от состояния рынка. К примеру человек взял ипотеку на 30 лет с 5/1 ARM. Таким образом его процентная ставка фиксируется на первые 5 лет, а затем меняется каждый год в зависимости от состояния рынка. Если ставка по ипотеке на рынке растет, то растет и ваш процент и наоборот.

Какие плюсы у этого типа? - Довольно часто этот вид ипотеки предоставляет пониженную процентную ставку (а значит и платежи) на первые 5 лет. Минусы: - Когда Shit Hits the Fan и ситуация на рынке меняется кардинально (как это было в 2008 году), то все случается одновременно: люди теряют работу, меняется процентная ставка и люди уже неспособны платить по ипотеке.

ARM - один из самых худших типов ипотеки здесь в США. Мало того что вы переплачиваете огромную сумму на протяжении срока ипотеки, так еще и подвергаете себя значительному риску.

Так же ипотека делится по сроку займа. И тут уже выбор просто огромный: начиная от 10 лет и заканчивая 50 летней ипотекой. Но основные и самые популярные - это ипотека на 15 и 30 лет. При 15 летней ипотеке ваши платежи будут выше, но 1) вы выплачиваете дом в два раза быстрее и платите меньше процентов по ипотеке по сравнению с 30 летней И да, в конце статьи я вернусь к одному из популярных споров “ЧТО ВЫГОДНЕЕ 30 или 15 лет”

ТРАДИЦИОННАЯ И НЕТРАДИЦИОННАЯ ИПОТЕКА

Conventional vs Non-Conventional

Традиционный займ - это займ между вами и кредитной организацией без дополнительного подкрепления или гаранта в виде государства. Эти займы и требования для людей желающий приобрести дом попадают под критерии Fannie Mae - The Federal National Mortgage Association о которых мы поговорим чуть позже.
Нетрадиционный же займ - это займ который подкреплен или обеспечен государством. А как мы все с вами знаем, когда государство вмешивается в жизнь людей пусть даже и с самыми добрыми намерениями, получается как всегда… Государство устанавливает свои критерии для займов: FHA, VA, USDA которые значительно слабее тех критериев что установлены Fannie Mae и отсюда такая любовь у людей у которых недостаточно денег на традиционную ипотеку к тем самым займам FHA, VA, USDA и Subprime ипотекам. Государство в видео различных гос структур гарантирует выкуп дома в случае если человек не может выплачивать дом и случается выселение за неуплату.

Какие же плюсы у традиционной ипотеки?

Традиционная ипотека является самым дешевым вариантом ипотеки после подсчета всех пени, взносов и платежам по процентам. Минусы - так как государство не гарантирует выкуп таких займов, то кредитная организация может выставить вам завышены процент (Если ваша финансовая ситуация оставляет желать лучшего) или затребовать взнос который будет больше чем в случаях с государственными гарантиями.  Минимальный взнос в таких вот займах - 5% и обязательная покупка PMI (Private Mortgage Insurance) в случае если ваш первоначальный взнос менее 20%

Теперь же поговорим о плюсах и минусах нетрадиционных займов

FHA (Federal Housing Administrative)

Плюсы - минимальный взнос всего 3.5%
Минусы - Если ваш первоначальный платеж мнение 20% вы обязаны выплачивать MIP (Mortgage Insurance Premium) и разница с PMI состоит в том, что платить MIP вы будете на протяжении всего срока ипотеки. Существует всего ва способа избавиться от MIP: - Если ваш первоначальный платеж 10% минимум, ваша MIP будет составлять 11 лет. После того как equity (капитализация) вашего дома составила 20% от стоимости дома вы можете избавиться от MIP путем рефинансироания, что несет в себе дополнительные затраты в виде 1-1.5% от стоимости кредита

VA - или Veteran Affairs

Этот тип ипотеки доступен только для тех, кто либо отслужил, либо служит в настоящий момент. В 1944 году VA ипотека была представлена как часть GI Bill плана о котором я как-то уже рассказывал в предыдущих статьях. И задачей этого плана была поддержка военослужащих, ветеранов и тех супругов чьи мужья и жены погибли при исполнении военского долга. Так как государство в виде вооруженных сил гарантирует выплачу в случае если военный не сможет расчитаться с кредитором, этот тип ипотеки очень легко получить даже если у вас нет ни цента на первоначальный платеж - Nothing down

Нет лимитов по займу, но есть лимит который VA берет на себя. По данным 2019 года этот максимум составляет 25% от суммы в 453,100. Вы не обязаны платить PMI, никакого минимума по кредитному скору

VA ипотека может браться ТОЛЬКО под жилье для проживания, но никак не для аренды (об этом позже) Нет никаких фи в связи с досрочным погашением. Но если все так прекрасно, то какие же минусы у этого вида ипотеки?

• Nothing Down - Казалось бы такое преимущество, но в то же время это является большой ловушкой. Любое дуновение на рынке недвижимости и вы уже должны больше, чем стоит ваш дом. Отсутствие первоначального платежа является одним из факторов который влечет к тому, что среди военных очень много людей которых по 2-3 дома. Так это же супер!!! Ну как бы вам сказать… Когда у вас дома в таких местах как Pocatello, TX. Lemoore,CA (armpit of the Navy), Jacksonville, NC - города в которых никто кроме военных и не живет, а значит за те 2-3 года, что военнослужащий пребывает на данной базе его недвижимость абсолютно не успевает вырасти в цене чтобы отбить комиссионные и выплатить ипотеку при продаже. Так и становятся landlord по умолчанию, когда особого плана не было, но другого варианта просто не оказалось.
• Вдобавок ко всему VA обязывает вас выплачивать так называемые funding fees в размере от 1.25% до 3.3% от размера займа. И на $300,000 ипотеку эта сумма может варьироваться от 3,750 до почти 10 тысяч Но следует отметить, что если вы получили увечье, травму или вы являетесь супругом военного который погиб при выполнении долга, все эти funding fees анулируются.

Существует всего 2 варианта когда VA loan является выгоднее, чем все остальные: Когда вы базируетесь в так называемом “горячем рынке недвижимости”: San Diego, Florida, Hawai - и за 2-3 года вашего базирования дом вырастает в цене на столько что после продажи вы можете выплатить ипотеку, комиссионные агента и оставшуюся часть денег использовать для взноса на следующий дом. (И да, я никогда не рекомендую оставлять жилье на старом месте базирования базе для аренды, так как long distance landlording несет в себе больше геморроя чем прибыли. Но об этом в одном из следующих постов.)

Второй случай когда VA ипотека является выгодной - если вы тот самый disabled ветеран или супруг/супруга погибшего военослужащего, но опять же при условии не более 15 лет. Есть еще спец программы для сельской местности, но о них мы говорить не будем, по крайней мере не сейчас.

Reverse Mortgage - Обратная ипотека

Если вы проживаете в США, шансы на то, что вы видели рекламу говорящую примерно следующее “Let you home pay you a monthly dream retirement income” очень велики. Суть обратной ипотеки и есть ее название. Если вы владеете домом достаточное количество времени, то со временем стоимость вашего дома становится больше чем сумма, которую вы должны за этот дом. И с каждым платежом по стандартной ипотеке вы уменьшаете сумму долга за дом. Но когда вы вляпываетесь в обратную ипотеку вы не совершаете никаких платежей, банк присылает вам чек каждый месяц исходя из капитализации вашего дома и срока обратной ипотеки, и при этом начисляет вам проценты. То есть вы снова становитесь должны банку.

И “замануха” заключается в том, что вы не платите платежи по обратной ипотеке и начисленные проценты до того момента пока не продаете свой дом. Пока все легко и приятно. Но как всегда это бывает реальность немного другая. Когда вы умираете у ваших наследников остается лишь два выбора: либо выплатить всю сумму по ипотеке и начисленные проценты за все время обратной ипотеки, либо вернуть дом банку. Ах да, вы не получаете деньги от банка до бесконечности. Как только соотношения долга к стоимости дома оставило 80/20 банк тут же прекращает отправлять вам чек. К огромному сожалению этот вид ипотеки направлен в первую очередь на пожилых людей у которых серьезные финансовые проблемы.

Так какая же ипотека самая выгодная?

Самым выгодным вариантом будет традиционная ипотека с фиксированным процентом на 15 лет.

ОПЯТЬ ЭТОТ ЛЫСЫЙ ЧУШЬ НЕСЕТ И НИЧЕГО НЕ ПОНИМАЕТ, ВЕДЬ ПОЛНО ФИНАНСОВЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ КОТОРЫЕ ГОВОРЯТ О ТОМ ЧТО 30-летняя ИПОТЕКА НАМНОГО ВЫГОДНЕЕ

Ну что же, устраиваетесь поудобнее и сейчас мы разберем по полочкам эти исследования. Ведь исследования о выгоде 30 летних кредитов проведенные банками. Это такая прелесть, как исследования о вреде курения проведенные всемирной табачной ассоциацией, ну или как опрос жителей Чечни о поддержке президента. Суть исследования состоит в следующем, что вместо того чтобы брать ипотеку на 15 лет, лучше взять на 30 лет, а всю разницу между платежами инвестировать каждый месяц на протяжении 30 лет и в конечном итоге человек останется в огромном плюсе даже с учетом переплаты процентов.

Давайте рассмотрим два варианта: одна и та же семья с одним и тем же доходом, покупают один и тот же дом, но в одном случае это будет 15 лет, а в другом 30 лет.

Итак, семья с доходом в $100,000 покупает дом стоимостью в $300,000 с первоначальным платежом в $60,000

	15 лет	30 лет
Платеж	$2024	$1444
Уплаченный процент	$77,000	$185,000

Разница платежа между 15 и 30 лет - $580

В обоих случаях наша семья каждый год откладывала 15% от своего дохода в $100,000

И в случае в 30 лет, эта семья каждый месяц дополнительно инвестировала $580, а семья с ипотекой в 15 лет, на протяжении 15 лет инвестировала только 15% от дохода, а после выплаты ипотеки на протяжении последующих 15 лет инвестировала дополнительно $2024 - сумму, которую платила по ипотеке.

	15 лет	30 лет
Платеж	$2024	$1444
Уплаченный процент	$77,000	$185,000
Инвестиции	$4,447,479	$4,851,253
Разница		$295,000

Это что же получается? Что ипотека на 30 лет выгоднее?

Но что все эти исследования “пчел против меда” не говорят, так это о том, какой процент людей действительно инвестирует эту самую разницу - от 2 до 5 % а все остальные просто напросто тратят эти деньги, каждый месяц… на протяжении 30 лет. Но давайте же рассмотрим и немного другой вариант, недавно компания Lampo Group, которая занимается тем, что посвящает людей на тему долгов, кредитов и персональных финансов, провела исследование 10326 миллионеров и более 78% людей с суммой чистых активов $1M и более выплатили свой дом за срок в 5-7 лет, а после чего продолжали инвестировать сумму, которую до этого платили по ипотеке. И это в дополнении к тем стандартным 15%

И если рассмотреть такой пример, при котором человек выплачивает дом за 7 лет, а на протяжении последующих 23 инвестирует сумму, которую он платил в качестве платежа, то в конечном итоге на инвестиционных счетах такого человека будет ~ $6,317,350 против $4,8М того человека, который просто инвестировал бы разницу между 30 летней и 15 летней ипотекой.

	7 лет + 23 года инвестиций	30 лет
Платеж	$2024	$1444
Уплаченный процент	$23,621	$185,000
Инвестиции	$6,317,350	$4,851,253
Разница	$1,466,097

Понятно, что и среди тех, кто выплачивает ипотеку за 7 лет далеко не все продолжают инвестировать это скорее было показать ту самую гипотетическую ситуацию, которому всю время показывают те, кто пытается доказать что ипотека в 30 лет выгодна. Но и это даже не главное… 30 лет быть с вечными платежами? Один очень мудрый человек по имени Соломон (он был царем в свое время у Израильтян) сказал такую вещь: "Богатый господствует над бедными и должник делается рабом заимодавца."

Теперь перейдем к вопросу почему же 25% от дохода одного из членов семьи. 

А тут все очень просто - это дает вам свободу, ту самую свободу выбора и принятия решений которой нет у тех, кто подписывается на ипотеку с платежами в 40, 50 а иногда и 60 % от дохода. Когда ваш платеж всего лишь четверть от того, что вы приносите в дом, вы можете спокойно продолжать инвестировать 15% от своего дохода и не снижать темп инвестиций. Когда ваш платеж всего лишь 25% от дохода одного из членов семьи, втрой человек может спокойно уйти с работы и заняться детьми, вместо того чтобы быть ВЫНУЖДЕННЫМИ работать, чтобы оплатить ипотеку. Когда ваш платеж всего лишь 25%, то вы спокойно и без напряга можете отчислять деньги на образовательные счета ваших детей, вместо того, чтобы думать о том как ваши дети будут оплачивать образование и отправлять их на путь студенческого кредита Когда ваш платеж всего лишь 25% то вы спокойно и без проблем можете заменить автомобиль в семье, или поехать в отпуск на несколько недель, вместо того, чтобы говорить “У меня не было выбора и я был ВЫНУЖДЕН взять авто в кредит”, или чего еще хуже, оплачивать свой отпуск за счет кредитной карты. Когда ваш платеж всего лишь 25% то у вас есть выбор…

Выбор, которого нет у тех, кто сам себя и сознательно вогнал в крысиные бега для того, чтобы оплачивать ту пачку счетов, что каждый месяц появляется в почтовом ящике.

Тот же самый Соломон сказал "Богатый господствует над бедным и должник делается рабом заимодавца." Причти 22:6

А в следующей статье я на своем приемере расскажу о том как оформить ипотеку в США не имея кредитного скора и кредитной истории.

Не забудьте подписаться на обновления